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近几年新兴的乡村旅居火爆全国，人们越来越崇尚这种密度小、自由度高、轻松愉快的游玩模式。
说起乡村旅居那就不得不提乡村旅居的“居”了，乡村旅居的“居”大多数都是民宿，也有少数的是宾馆。
而乡村的民宿改造，大多数都是民用闲置房源或者公用房源改造而成。
当然也不能以偏概全，民宿的开发还可以根据民宿当地的实际情况而定，需要全方位的调查研究后才可建造或者改造。
如果是投资开发商，那更需要慎重的考虑，考虑交易方、用地年限、土地红线、土地规模、村民利益等一系列因素，如果考虑不周全，就会赔的血本无归。
民宿是乡村旅居的重要构成业态之一。
近几年来，全国各地都在大力支持乡村民宿的发展。这与乡村振兴以及乡村旅居有着很大的关系。
乡旅结合带来的不仅仅是乡村的经济发展，还带来了城乡互通。
让城市人更加清楚地了解乡村的真实面貌，让人们更加喜欢乡村、热爱乡村。
而实现乡旅结合的主要方式有：乡村休闲旅居度假、乡村观光康养旅居、乡村民宿旅居农家乐等。
民宿本该只能使用经营性用地，其原因是因为民宿属于经营性项目。
但在现行的土地类型划分模式下，民宿的建造改造仍有一些变通可言。
乡村民宿的建造改造，在原则上，可以用民用房或者公房，这里我们指的是乡村原住民改造改建的民宿。
而投资商也可以在乡村选择闲置优质的地方，进行野奢类民宿的建造。
这样的民宿其环境、居住条件、服务会更加贴合城市人的生活，其价格也可以高于普通民宿。
当然，投资商也需要慎重考虑哪些土地可以搞建设或者临建？
1．集体经营性建设用地
这种用地一般都是农村集体的用地，带有经营性质，总的来说就是生产经营性质的农村建设用地。
这种土地在合理策划和安全管控的前提下，可以列入民宿建设用地市场，其享受的权利与国有用地同等。
民宿的投资商可以通过各种投资方式引进资金，如直接投资、招商引资等。
等有资金后，可联合企业、乡村、个人、集体等共同创办、联营联建等方式建造民宿。
有优点必定有缺点，这种民宿建设的缺点就是法律保障力度弱，可能会面对信用风险等问题。
2．闲置公共公益设施用地资源使用
从城市到乡村，也才是最近几年刚刚兴起的，之前的主流还是从乡村到城市。
由于乡村人口过多的来到城市，导致农村的闲置公共公益设施用地资源出现了无人问津的尴尬局面。
那民宿的建造也可以利用这些闲置的公共公益设施用地资源建设改造，这种闲置的公共公益设施用地资源总共分成三类。
其一：指的是闲置公共土地资源，有闲置的公共土地、闲置的公共老房子、闲置的农村公共活动场所等；
其二：指的是闲置公共公益产业设施，有退出历史舞台的厂房、废弃不用的学校和校舍以及废弃的水电站等设施；
第三类政策限制闲置，有被关停的厂房、被清退的畜牧水产养殖场等。
上述的民宿开发设施往往都是属于国有，权属单一，在改造建设有着合理合法的保障。
而且这类土地资源其本身都具有当地历史的痕迹，可以改造建造成具有当地独特民俗风格的民宿或者民宿群。
这类土地资源的缺点在于：其开发规模较大，开发成本较高，也许还会有安置下岗员工等问题，对投资商的资金要求十分苛刻！
3．普通闲置土地资源
这类的土地资源主要指的是民用土地资源，有民用耕地、园林、牧草区等其他用地。
这类用地的特点是可以通过流转、承租、转让、抵押等方式获得该地的使用权或者经营权。
当然，就算获得了这类土地的经营权和使用权也不可以随意改造建造，一定要在不改变周边环境、不硬化地面的前提下才能进行建设改造。
这类土地的优点就是简单明了，没有繁杂的手续。缺点便是政策很模糊，难以保证其政策会持续不变。
4．乡村各种居民闲置住宅、民房
在乡村旅居的乡村，你不难发现乡村原住民自营的民宿。
这种民宿大多数都是乡村原住民自家闲置的房屋和住宅改造改建而成的，这种民宿在政策上并没有明确的禁止。
相信大家也清楚，以前的乡村，其用地以及人员流动都是十分不合理的。
导致出现了大量的空心村，很多乡村只有老人和小孩，年轻人都去追梦城市了。
改造空心村也是投资商一个不错的选择，可以租用农户住宅改建、联建方式改造成民宿，也可以改造成旅居休闲度假区。
在这个模式下需要注意的是，尽量合理耐心的去与当地原住民沟通。
不要总拿着城市的一套去办事，要入乡随俗，按照当地的习惯去办事。
积极与当地村小组、村集体合作，避免不必要的风险！
这类土地资源的优点在于“多”，随便一个乡村民用房屋都可以改造成民宿，其缺点也十分明显，投资商与村民打交道，容易起冲突，导致不必要的麻烦和危险！
以上就是本期的内容
谢谢大家~
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